Само в toppresa.com! Имотният пазар у нас започва да пука: цените растат, доходите изостават, строителите се притесняват

В последните месеци темата за „имотен балон“ отново влезе в публичното говорене. И не без основание. Пазарът на жилища в България от години бележи ръст, но вече се появяват сигнали, че динамиката е изкуствена и неустойчива. Топ Преса потърси причините зад надуването и признаците, че цикълът може да се обърне.

Ръстът на цените в София, Пловдив, Варна и Бургас надхвърля 15% на годишна база. В същото време доходите на домакинствата се покачват по-бавно, а банковото кредитиране остава активно. Купува се не защото има нужда от жилище, а защото „пазарът расте“. Това поведение е типично за етап на балон – очакване за безкраен ръст, подклаждано от спекулативен интерес.

Строителните компании признават, че започват да усещат натиск. Разходите по материалите и труда остават високи, но темпът на продажби спада. Част от новите проекти се забавят или пренасрочват. Инвеститори с по-малки резерви вече трудно покриват текущите си задължения и започват да разчитат на авансови плащания от купувачи. Това е още един индикатор, че пазарът навлиза в по-рискова фаза.

Наемите също не успяват да наваксат цените. В столицата и големите градове възвръщаемостта от инвестиция в жилище пада под 3%, което е под инфлацията. Това означава, че реалната доходност от имотите вече е отрицателна, ако не се разчита на бърза препродажба.

Топ Преса отбелязва и промяна в настроенията на купувачите. Докато през 2021 и 2022 година сделките се сключваха за дни, днес пазарът се охлажда. Потенциалните купувачи отлагат решенията си, а брокери съобщават за нарастващ брой огледи без реални договори. Част от жилищата в строеж започват да се рекламират на промоционални цени или с включени екстри, което е необичаен сигнал за пазар, който се предполага „прегрял“.

Банките засега запазват спокойствие, но рискът от просрочени кредити при спад на цените не е за подценяване. При днешните стойности на квадратен метър и висока задлъжнялост на домакинствата, дори 10% корекция може да създаде проблеми на кредитополучателите, закупили имоти на върха на ценовия цикъл.

Според икономисти, ключовият фактор ще бъде времето – ако строителната активност продължи да изпреварва реалното търсене, а доходите не настигнат цените, пазарът ще се насочи към естествено охлаждане. Това не означава срив, но означава край на лесните печалби.

Топ Преса ще продължи да следи темата, защото тя засяга всеки българин – от младото семейство с ипотека до предприемача, който строи следващия жилищен блок. Имотният балон не се пука изведнъж. Той се спихва бавно, с първите сигнали, които вече са налице.