Цените на жилищата – блъфът на брокерите и реалността на доходите
-
- септември 30, 2025
През 2013 година квадратен метър ново жилище в България струваше средно около 500 евро. Десетилетие по-късно цената е 1000 евро. Брокерите използват това, за да внушават вина у купувачите – „чудехте се, когато беше 500, сега не се чудете на 1000“. Внушението е, че сме пропуснали „златния момент“ и че пазарът бяга от реалността. Но фактите показват друго: цените на жилищата не са абсурдно надценени, а по-скоро адекватни на икономиката, на доходите и на средата с рекордно ниски лихви.
Реалният анализ изисква да сравним три показателя: ръст на заплатите, инфлация и цени на имотите. Какво показват числата
През 2013 г. средната брутна заплата беше 792 лв (около 405 евро). Днес тя е 2468 лв (около 1262 евро). Това е над трикратен ръст. Същевременно квадратът жилище поскъпна два пъти – от 500 на 1000 евро. С други думи, доходите изпревариха имотите.
Инфлацията за периода е натрупана около 44% спрямо базовата 2015 година. Това означава, че цените на храните и стоките са се повишили далеч по-бавно от жилищния пазар, но пак изостават от ръста на доходите.
Лихвите по ипотечни кредити през 2013 г. бяха средно над 8%. Днес са около 3%. Това прави цената на месечната вноска почти наполовина като тежест върху заплатата.
Таблица: доходи, жилища и инфлация
| Година | Средна заплата (лв) | Средна заплата (евро) | Цена на 1 кв.м (евро) | Индекс инфлация (2015=100) | Индекс жилища (2015=100) | Месеци заплата за 1 кв.м |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | 792 | 405 | 500 | 100 | 97 | 1,23 |
| 2025 | 2468 | 1262 | 1000 | 144 | 238 | 0,79 |
Тази таблица показва ясно: през 2013 за един квадратен метър бяха нужни 1,23 месечни заплати, докато днес – само 0,79. Парадоксално, но въпреки по-високата цена, жилището е станало по-достъпно спрямо доходите.
Графики
1. Цена на 1 кв.м спрямо средната заплата (в евро)
Графиката показва две линии – цената на квадрат и средната заплата. От 2013 до 2025 заплатите изпреварват темпа на нарастване на жилищата.
2. Индекс жилища vs. инфлация
Тук ясно се вижда, че жилищният пазар расте по-бързо от инфлацията, но този ръст е подкрепен от доходи и евтин кредит, а не от спекулативен балон.
(графиките са изготвени и приложени: price_vs_salary.png и housing_vs_inflation.png)
Истината е обратна на брокерските лозунги. Цените от 1000 евро за квадрат не са „балон“, а логично следствие от три фактора – трикратен ръст на доходите, рекордно ниски лихви и засилен интерес към имотите като инвестиция.
Да, жилищата изпревариха инфлацията и храните, но остават в синхрон с икономическата реалност. Ако преди десет години за един квадрат беше нужна повече от една заплата, днес същият квадрат се купува с по-малко от месечен доход. Финалът е ясен: брокерската реклама за „пропуснатия шанс“ е блъф. Пазарът не бяга от живота – той просто следва доходите. А животът днес струва повече, но позволява повече.
Експертите по недвижими имоти отричат твърдението за „балон“. Те подчертават, че класическият балон се характеризира с цени, откъснати от реалната икономика и доходите на населението. В България ситуацията е обратна – заплатите растат над три пъти за десет години, докато жилищата поскъпнаха два пъти. Добавят и факта, че ипотечният кредит днес е значително по-евтин, което прави покупката по-достъпна. По думите им ръстът на цените е силен, но той е обоснован и не излиза извън логиката на икономическата среда.
Финансови анализатори също смятат, че тезата за „балон“ е преувеличена. Те сравняват България с държави от Централна Европа, където квадратният метър в столиците струва три до четири пъти повече. Според тях по-важният въпрос не е дали имотите са надценени, а дали доходите ще продължат да растат със същия темп и дали лихвите ще останат ниски. Ако тези условия се запазят, цените ще останат стабилни и оправдани. Ако обаче икономиката се охлади и кредитите поскъпнат, тогава рискът от корекция на пазара ще е реален.
При днешните цени в Гоце Делчев инвестицията в жилище за отдаване под наем изглежда далеч по-скромна като доходност, отколкото изглежда на пръв поглед. За двустаен апартамент от 60 кв.м при 950 евро за квадрат вложението е около 57 000 евро. Към това трябва да се прибавят поне 7 000 евро за обзавеждане и техника, защото наемите от 200–300 евро на месец са валидни само за напълно обзаведени жилища. Общата начална инвестиция е приблизително 64 000 евро.
При наем от 250 евро на месец собственикът получава 3 000 евро годишно. От тях трябва да се извадят разходи за поддръжка и ремонти – около 10% от наема, или 300 евро, както и амортизация на обзавеждането. Ако мебелите и техниката се използват средно 10 години, това означава 700 евро годишна амортизация. Реалните разходи на година са около 1 000 евро, което сваля чистия приход на 2 000 евро. Така доходността изглежда съвсем различно: 2 000 евро чисто върху инвестиция от 64 000 евро означава 3,1% годишна печалба. Това е близо до нивата на банковите депозити или държавните ценни книжа и значително под обещанията за „сигурен доход“ от имоти. На практика покупката на апартамент в Гоце Делчев при тези условия е по-скоро начин за съхраняване на капитала и възможно покачване на стойността му в бъдеще, отколкото рентабилна сделка с висока доходност от наем.
Be the first to leave a review.
