Българите се изтеглят от гръцкото море. Какво се случва с имотния балон в Паралия Офринио?

Това лято Паралия Офринио изглеждаше пълна. Плажовете бяха заети, заведенията работеха на обороти, българската реч доминираше по улиците. Под туристическата картина обаче се оформи друг, много по-тих процес. В сайтовете за имоти започнаха да се появяват все повече обяви за продажба на апартаменти и къщи, като значителна част от тях бяха публикувани от български собственици. Наблюдение, което екипът на Топ Преса проследява още от началото на сезона и което вече не може да бъде обяснено с отделни лични решения.Паралия Офринио бе един от най-силните символи на българската имотна експанзия в Северна Гърция. Между 2016 и 2021 година районът преживя истински бум. Цените бяха ниски, финансирането лесно, а усещането за сигурност в рамките на Европейския съюз подтикна хиляди българи да купят ваканционен имот. За много семейства това не беше инвестиция в класическия смисъл, а покупка на начин на живот. Морето на три часа път. Собствен апартамент. Алтернатива на пренаселеното Черноморие.

Днес същите тези имоти вече струват двойно повече. Апартаменти, купувани за 40 или 50 хиляди евро, масово се обявяват за над 100 хиляди. Този ръст създаде естествен психологически праг. Когато стойността на актива се удвои, собственикът започва да мисли не как да го ползва, а кога да го продаде. Именно тук започва първата вълна на излизане от пазара. Не от нужда, а от логика.

Паралелно с цените нарасна и цената на притежанието. Поддръжката в комплексите вече не е символична. Електроенергията в Гърция остава сред най-скъпите в региона. Таксите към общини и домоуправители се увеличиха. Реалната годишна цена за притежание на малък ваканционен апартамент вече надхвърля 1000 евро. Когато имотът се използва реално 20 до 30 дни годишно, тази сметка започва да тежи.

Много собственици разчитаха на краткосрочни наеми като оправдание за тези разходи. Практиката обаче се оказа различна от прогнозите. Реалният туристически сезон в района е концентриран в юли и август. Юни и септември са несигурни. Извън това време районът е почти празен. В същото време броят на апартаментите в платформите за настаняване се увеличи драстично. Доходността спадна, конкуренцията се изостри, а разходите по управление и почистване изядоха печалбата. За мнозина наемите вече не покриват дори поддръжката.

Сериозен натиск върху пазара оказа и новото строителство. Последните години промениха напълно облика на Паралия Офринио. Появиха се модерни комплекси с асансьори, паркоместа и енергийна ефективност. Това автоматично обезцени по-стария фонд от периода 2005–2010 година, където са концентрирани повечето български покупки. Купувачите започнаха да правят ясна разлика между ново и старо, а старите апартаменти все по-трудно защитават цените си.

Към всички тези фактори това лято се добави и нов елемент на несигурност. Силните наводнения в части от Северна Гърция, включително в райони около Кавала, върнаха темата за климатичния риск. Дори когато конкретни имоти не бяха засегнати пряко, събитието подейства психологически. Появи се още по-сериозен проблем при застраховането. Част от собствениците, които имаха активни полици, се сблъскаха със забавени плащания, откази или частични обезщетения. Това разклати доверието в сигурността на инвестицията и допълнително охлади ентусиазма на дребните инвеститори.

Тези събития сами по себе си не са водещата причина за продажбите, но действат като ускорител. Те не създадоха тенденцията, а я извадиха на повърхността. Когато към финансовия натиск се добави усещане за риск, решението за излизане от пазара става по-лесно.

Любопитен е и контрастът с поведението на местните собственици. Гърците продават значително по-малко. Те предпочитат отдаване под наем или изчакване. Това прави българските обяви още по-видими и създава впечатление за масово отстъпление, въпреки че процесът е концентриран в конкретна група купувачи. Наблюдението на Топ Преса показва, че не става дума за срив, а за преминаване от емоционален към рационален пазар. Периодът на лесните печалби приключи. Пазарът започва да наказва компромисните имоти и да възнаграждава качествените. Близостта до плажа, инфраструктурата и състоянието на сградата вече имат решаващо значение. Рискът за следващите години не е в липсата на купувачи, а в прекомерното предлагане. Ако строителството продължи със същото темпо, а туристическият поток не нарасне пропорционално, цените ще влязат в период на застой. Това ще изчисти надценките, натрупани след пандемията, без да доведе до драматичен спад.

Паралия Офринио няма да загуби значението си за българите. Но ролята ѝ се променя. От място за бърза инвестиция тя се превръща в пазар, който изисква реални сметки, дългосрочна стратегия и ясно съзнание, че морето носи удоволствие, но не гарантира доходност.

Причината за масовите продажби не е страхът. Причината е отрезвяването.