Трендът на парите: българските ваканционни къщи излизат на пазара, Северна Гърция печели купувачи
- октомври 23, 2025
В последните дванадесет месеца пазарът на жилища в Гърция продължи да расте, макар и с по-умерено темпо. Банката на Гърция отчита годишен ръст на цените през второто тримесечие на 2025 г. от 6.8 процента при новите и 7.6 процента при старите апартаменти. За 2024 г. ръстът при новите е 10.2 процента. Това поддържа високи офертни нива в Северна Гърция и крайбрежието около Кавала, Неа Перамос, Ираклица и Офринио. В България цените също набират скорост. Националният статистически институт съобщава 15.5 процента ръст на годишна база за второто тримесечие на 2025 г. Високата динамика е концентрирана в големите градове. В курортните села ликвидността изостава и сделките изискват повече време. Това се вижда в широкия диапазон на офертите и дългия им живот в платформите.
Ключовият стимулиращ фактор за северногръцкия пазар е режимът на облагане. Прехвърлянето на имоти в Гърция се облага с 3 процента данък върху облагаемата стойност. Върху този данък се начислява 3 процента общинска добавка. Ефективната ставка е 3.09 процента. Освен това Гърция е със спрян ДДС от 24 процента за ново строителство до 31 декември 2025 г., което насочва повечето сделки към режима с 3.09 процента. Годишният данък върху имотите в Гърция ENFIA се изчислява на квадратен метър и варира според зона и характеристики. Практическите ориентири за провинцията са около 2 до 4 евро на квадратен метър, а по-високите ставки важат за скъпи локации. Допълнителен компонент се прилага при портфейл над определен праг. В България местният данък при придобиване се определя от общините и е обичайно 2 до 3 процента. Годишният данък сгради е между 0.01 и 0.45 процента върху данъчната оценка, която често е под пазарната. Текущата издръжка в селата остава ниска.
Цените в сравнение през октомври 2025 г. показват ясно разминаване между планинските ни села и първа-втора линия море в Северна Гърция. Активните оферти за Лещен и Ковачевица често са шестцифрени и разпънати между къщи за реновация и реставрирани премиум имоти. В Огняново се срещат функционални къщи под 100 хиляди евро, както и по-високи цени за по-нови и завършени обекти. В Кавала и близките курорти офертите за малки апартаменти и мезонети на или близо до плажа държат висока цена на квадрат. Данните от публични портали показват устойчиви нива за префектура Кавала и ново строителство в популярните зони.
Таблица 1. Ориентирни офертни нива, октомври 2025
| Регион | Тип имот | Площ (кв.м) | Ценови диапазон | Средна цена на кв.м |
|---|---|---|---|---|
| Лещен (България) | Къщи | 106–278 | 230 000–420 000 евро | 1 200–1 600 евро |
| Ковачевица (България) | Къщи | 160–430 | 95 000–480 000 евро | 800–1 500 евро |
| Огняново (България) | Къщи | 140–200 | 80 000–130 000 евро | 700–900 евро |
| Кавала (Гърция) | Апартаменти | 50–90 | 120 000–300 000 евро | 2 300–3 500 евро |
| Неа Перамос / Ираклица / Офринио (Гърция) | Апартаменти | 50–80 | 100 000–250 000 евро | 2 000–3 200 евро |
Сделковите разходи оформят различен краен бюджет. В Гърция към 3.09 процента трансферен данък се добавят нотариални такси, такси за имотен регистър, адвокат и брокер. Крайният разход при покупка без ДДС попада приблизително между 6 и 9 процента върху цената. В България сборът от местен данък, нотариус и вписване обичайно е 3 до 5 процента при покупка директно от собственик, а с брокер таксата нараства според договора. Примерни калкулации показват следното.
Таблица 2. Примерна сметка за покупка при бюджет 150 000 евро
| Държава | Цена на имота | Данъци и такси | Общо разходи | Крайна сума |
|---|---|---|---|---|
| Гърция | 150 000 евро | 13 335 евро (около 8.9%) | 13 335 евро | 163 335 евро |
| България | 150 000 евро | 8 100 евро (около 5.4%) | 8 100 евро | 158 100 евро |
Годишните данъци също са различни. ENFIA при 60 кв.м жилище в провинциална зона при ставка около 3 евро на кв.м дава около 180 евро годишно. В България данък сгради за селска къща с ниска данъчна оценка често е под 150 евро на година плюс такса битови отпадъци по общинска тарифа.
Пазарното поведение на купувачите зависи от целта и ликвидността. Северна Гърция дава непосредствен достъп до море, по-дълъг активен сезон и по-силни краткосрочни наеми през летните месеци. Търсенето поддържа цените около Кавала и Халкидики. В планинските ни села предимството е площ, двор и автентика при по-ниска текуща издръжка. Ограничената ликвидност и високите бюджети за качествена реставрация изместват част от собствениците към продажба и покупка в Гърция.
Изводът за инвеститор и семейство е ясен. Ако целта е лично ползване с редовни уикенди на море и възможност за летен доход, гръцкият имот е по-предвидим с ясен данъчен режим и стабилна ликвидност. Ако се търси пространство, тишина и ниски годишни разходи при дългосрочно притежание, селска къща в Лещен, Ковачевица или Огняново остава разумен актив. Настоящата размяна на имоти между двете държави е икономически логична, защото отразява промяната в начина на ползване, данъчната рамка и реалния туристически сезон.
