Тънката линия край Струма: „До реката“ е реклама, „В коритото“ е обвинение
-
- февруари 25, 2026
Когато една оранжерия край Сандански се появи в сайтовете за имоти с цена от 320 000 лева, купувачът вижда инвестиция в благодатното слънце на Югозапада. Разследване на „Топ Преса“ обаче разкрива, че зад тези апетитни обяви често стои не бизнес стратегия, а чист административен ужас. Продавачите виждат прииждащата вълна на Плановете за управление на риска от наводнения (ПУРН) 2022–2027 – документ, който превръща „имота до реката“ в предмет на принудително премахване.
Струма тече с памет и тя помни всяко заграбено парче от своето русло. В българската реалност разликата между „имот до брега“ и „обект в леглото“ често се размива в сивата зона на местните регулации, но държавата вече налага безпощадна дефиниция. ПУРН не е просто папка в архива, а стратегическа рамка, подчинена на Директива 2007/60/ЕО. Тя чертае карти на заплахата, в които много от днешните печеливши оранжерии попадат директно в „активната заливна зона“. А там правилата са ясни: безмилостно премахване на всичко, което пречи на „проводимостта“.
„Топ Преса“ систематизира за своите четци правния и практически капан, в който попадат собствениците и бъдещите купувачи на подобни имоти:
Сюжетът е почти библейски — човекът строи край водата, защото тя е живот, но днес държавната машина чете територията чрез геометрия на риска. Практическият извод за всеки предприемач, който е „натиснал“ към речното легло, е брутален: рискът вече не е само от природата. Истинският риск е административен — проверки, спорове със съседи и застрахователи, които отказват да покриват щети в зони, маркирани в червено. Именно това „административно цунами“ кара собствениците да търсят купувачи, докато имотът все още изглежда като актив, а не като бреме.
Инструментариумът на държавата е студен. Мярката „преместване на съществуващи обекти“ е заложена като законова основа за разчистване на речните легла. Това означава, че оранжерията, която днес гордо позира в обявите, утре може да бъде предмет на багерна акция, ако се прецени, че препятства водния отток. Поддръжката на проводимостта е издигната в култ, а всяка човешка намеса, която променя естественото корито, се разглежда като потенциална опасност.
Най-голямата заблуда е, че ако няма голямо наводнение, няма и проблем. Всъщност ПУРН позволява на институциите да действат превантивно. Когато картите са начертани, всеки обект в тях става „мишена“. Това е тихата паника, която диктува пазара в Сандански — бърза продажба на имоти, чийто правен статус е на път да се превърне в „плаващ“. Така „до реката“ остава само кухо рекламно клише, докато „в коритото“ се превръща в окончателна диагноза. Реката винаги си взема своето — ако не с пясък и тиня, то с параграфи и заповеди за събаряне.
Инвестицията в оранжерия край Струма често прилича на рулетка, в която залогът не е само продукцията, а самият фундамент на бизнеса. Физическият риск е първият и най-видим враг: при високи води парникът не се пълни просто с вода, а с тежка смес от кал, наноси и отпадъци, които за дни унищожават труда на целия сезон. Компрометираната почва и съсипаната автоматика, отоплителни системи и електрозахранване могат да занулят тригодишна печалба само за няколко часа. Но докато природата е стихийна и непредсказуема, административният капан на ПУРН за Западнобеломорски район е математически точен – всеки обект в активната заливна зона попада под ударите на предписания за премахване, актове за незаконно строителство и отказ от страна на общината за нови разрешителни. В случай на бедствие, държавата е готова да прехвърли пълната отговорност върху собственика, ако неговите насипи или огради са нарушили проводимостта на речното легло.
Финансовият удар е третото, най-тихо, но и най-разрушително ниво на риск, което малцина купувачи калкулират навреме. Екипът на „Топ Преса“ установи, че в зони с официално картиран риск, застрахователите масово отказват обезщетения, а банките затягат условията по кредити, третирайки имота като токсичен актив. Нещо повече – субсидиите по схемите за оранжерийно производство стават мираж, ако се установи нарушение на водния режим или устройството на територията. Репутационният риск при публичен скандал или наводнение, причинено от незаконно стесняване на коритото, може да прекъсне договорите с големите търговски вериги, оставяйки производителя с продукция, която няма къде да реализира, и дългове, които няма как да покрие.
Реалното решение на този пъзел не се крие в добрите пожелания на продавача, а в безмилостната проверка на документите спрямо официалните карти на заплаха и риск от наводнения. Преди да се броят стотици хиляди левове за „райско кътче край реката“, е жизненоважно да се изследват кадастралните сервитути по Закона за водите и да се получи актуално становище от Басейнова дирекция. В този бизнес по поречието на Струма сантиметрите разлика между брега и активната заливна зона често струват стотици хиляди левове. Ако един имот е „натиснат“ към водата, той не е инвестиция, а административна мина, която чака следващия голям дъжд, за да детонира и да помете както оранжериите, така и финансовото бъдеще на техния собственик.
Be the first to leave a review.
