Банско между имотния бум и икономическата реалност

В последните седмици местни медии разпространиха данни за впечатляващ ръст на имотния пазар в Банско. Посочва се, че през 2024 г. общият обем на сделките достига 175,2 млн. лв., почти три пъти повече спрямо 2020 г. Данъчните приходи от придобиване на имоти нарастват от 1,5 млн. лв. до 4,38 млн. лв. Средните цени надхвърлят 1000 евро на кв.м., а новото строителство се движи в диапазона 1200 до 1500 евро. Картината е представена като преход от курорт към икономически център.Тези числа заслужават внимание. Ръстът в стойността на сделките е ясен сигнал за активност. По-високите данъчни приходи означават повече ресурси за общината. Поскъпването на квадратния метър показва повишено търсене и по-висок стандарт на новото строителство. Банско безспорно вече не е пазар на замразени комплекси и изоставени инвестиции от предишния цикъл.

Въпросът обаче е какво точно измерват тези числа. Стойност на сделки не е равна на брой сделки. Ако цените се удвояват, общият оборот расте дори при сходен обем на трансакциите. Без данни за реалния брой покупки и продажби не може да се направи точна оценка за ликвидността на пазара. За инвеститор ликвидността е толкова важна, колкото и цената.

Другият ключов показател, който отсъства, е доходността. При цени от 1200 до 1500 евро на кв.м. въпросът е какъв е нетният годишен доход от наем след разходи за поддръжка, управление и сезонни колебания. Ако имотът се отдава ефективно три до четири месеца годишно, възвръщаемостта изглежда различно, отколкото при целогодишна заетост. Без този анализ ръстът в цените остава половин картина.

Аргументът за диверсифицирана структура на купувачите също изисква проверка. Чужденци от няколко държави намаляват риска от зависимост от един пазар, но не елиминират зависимостта от външно търсене. Банско вече е преминавало през цикъл на ентусиазъм, последван от корекция. Историята на пазара в региона показва, че външните фактори като лихви, икономическа среда и валутни колебания имат пряко отражение.

Твърдението за икономически център предполага повече от активен имотен пазар. То предполага диверсифицирана икономика, устойчиви работни места извън туризма и растяща производителност. Засега публичните данни сочат, че основният двигател остава туристическият сектор, а имотите са негово естествено продължение. Ако няма значим ръст в други икономически дейности, определението център звучи повече като амбиция, отколкото като установен факт.

Тук е мястото и за ролята на регионалните медии. Топ Преса и други местни издания имат възможност да отидат отвъд позитивния тон и да изискат по-пълна картина. Колко са постоянно живеещите спрямо ваканционните собственици. Какъв е реалният принос на имотния сектор към заетостта. Какви инфраструктурни инвестиции са необходими, за да се поддържа този растеж без натиск върху средата и услугите.

Банско действително демонстрира възстановяване и ръст след пандемията. Това е факт. Но устойчивата икономическа трансформация изисква повече от повишени цени и по-високи данъчни приходи. Тя изисква структура, която не зависи от един цикъл и един сектор. Именно там ще се реши дали настоящият подем е началото на нов модел или просто силна фаза в добре познат пазарен цикъл.